YMCA운동총서1

부동산과 주택임대차

                        서경영(서울YMCA 시민중계실)

자료제공, '99년도 지역사회홍보, 조은정 97937899@hanmail.net

Ⅰ.아파트 분양계약

아파트 : 5층이상의 주택

연립주택 : 4층 이하의 주택중 건축연면적이 660제곱미터를 초과하는 주택

다세대주잭 : 4층 이하의 주택중 건축연면적이 660제곱미터 이하인 주택

다가구주택 : 1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구이상이 독립된 생활을 할 수 있도              록 건축되었으나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택

아파트 해약을 둘러싼 건설사와 계약자 간 마찰이 급증, 국제총화기금(IMF)체제 이후 새로운 분쟁거리로 대두되고 있다.

 IMF사태로 인한 실직, 임금삭감 등의 소득감소로 중도금을 납부할 여력이 없어 계약자가해약을 요구할 때 사업자는 계약금을 해제할 수 있다는 약관조항에 근거, 해약을 신청해도 사업자측이 자금난을 이유로 이를 받아들이지 않고 있다.

특히 약과에 규정된 대로 총 분양가의 10%에 해당하는 위약금을 물겠다고 하여도 해약을 거부하지만 건설사측의 해약 거부는 약관에 따른 정당한 행위여서 별다른 구제책을 마련할 방도가 없다.

 즉, '계약을 해제할  수 있다'는 약관저항은 해제여부를 사업자측의 자율 판단에 맡긴 것으로 반드시 해제하라는 의무사항이 아니며, 약관법상 불공정 조항으로도 볼 수 없다.

건설사들이 현재 공통적으로 사용중인 아파트 분양약관은 지난 95년 공정위의 승인을 거쳐 마련된 표준약관이다.

 계약자가 일단 중도금을 납부하면 계약을 성실히 이행하겠다는 의사를 표명한 것이라 민법, 판례도 중도해약을 인정하지 않고 있다.  

 그러나 아파트 분양자들은 건설사측이 해약을 계속 거부할 경우 연 17%∼24%(주택은행 금리 변동에 연동)의 연체료를 물어야 할 입장인데다 앞으로 이같은 사례가 더울 늘어날 전망이어서 전세금 분쟁과 마찬가지로 사회문제로 번질 우려가 높다.

Ⅱ.임대차보호법의 주요 내용

1.대항요건을 갖춘 임차인의 대항력

선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라 함) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수인 경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액 임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당 받을 수 없다.

2. 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매 공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

3. 소액임차인의 최우선변제권

임대보증금이 소액인 경우 (현재 서울특별시·광역시는 3,000만원, 기타 지역은 2,000만원 이하)임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 1/2 범위안에서 일정금액(현재 서울특별시·광역시는 1,200만원, 기타 지역은 800만원)까지는 후순위담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 한다.

Ⅲ. 임대차 분쟁 현황

IMF이후 전세금이 큰 폭으로 떨어지는 등 부동산 경기가 전반적으로 침체되면서 전세 계약기간이 끝나고도 집주인이 세입자에게 계속 살 것을 요구하거나 전세를 내놓고 알아서 받아가라는 식으로 전세금 반환을 거부하는 상담 건이 큰 폭으로 증가하고 있다.

특히 최근 많아지고 있는 실직이나 가계소득 감소에 따른 아파트 규모를 줄여 남는 자금을 제테크에 활용하려 하거나 관리비를 아끼겠다는 세입자의 계약만료 전 해지요구 등의 전세관련 분쟁은 법원의 판례가 없고 해석도 제각각 이어서 혼란을 빚고 있다.

 IMF형 임대차 분쟁은 시대상황의 탓이 크기 때문에 재판을 통해 승패를 가린다고 해서 문제가 해결되지 않고, 세립자가 재판에서 이겨도 실질적인 보상을 받기 위해서는 재산보전절차 경매절차 등 상당한시간이 걸리고 노력이 필요하다.

1. 보증금 감액청구

주택임대차 보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)에는 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 규정하고 주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임등 증액청구의 기준등)에는

 ① 법 제6조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제 1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다라고 되어 있다.

그러나 세입자의 보증금 감액 청구에 대해서는 기간이나 금액에 대한 규정이 없다. 주택임대차보호법 제7조와 시행령은 전세금의 부당한 인상으로부터 세입자를 보호하는데 목적을 두고 있기 때문에 감액의 구체적인 내용이 포함되어 있지 않아 결국 민사소송을 통해 재판부의 판단에 맡겨지게 된다.

Ⅳ.사례연구

▣ 주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우

(사례1)

다세대 주택(여러 가구가 거주할 수 있는 건물 중 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택)을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에 주택소재지의 지번만 기제 되어 잇고 동호수 표시는 기재되어 있지 않다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?  

    보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 주민등록법 시행령 제5조 제5항은 다세대주택과 같은 공공주     택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있다.(예, ○     ○빌라 ○동 ○호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세     대주택의 몇동·몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문이다.

   다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 동 2가구     이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트 처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수     없는 단독주택)의 층·호수는 편의상 구분하여 놓은데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하     도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여     도 주택 대차보호법의 보호를 받을 수 있다.  

▣ 점포가 딸린 주택

(사례2)

전세금 3,000만원에 구멍가게로 개조한 작은방이 딸린 건물을 임차하여 97년 10월 2일 입주와 전입신고를 하고 살면서 장사를 하고 있다. 그런데 98년 4월에 집주인은 은행에서 돈을 빌리면서 근저당을 설정하였다. 나중에 일이 잘못되어 소유주가 바뀌면 점포에 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되나?

    

    주택임대차보호법 제2조 단서는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도     같은 법이 적용된다고 규정하고 있다. 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된      용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다     면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있다.

    실질적으로 주거용과 비주거용으로 사용되는 부분의 면적비교, 아이들의 취학, 주거용 시설      (난방·수도·화장실·부엌 등)을 종합적으로 고려하여 판단한다.

▣ 대항력이 없는 주택임대차 보증금 반환문제

(사례3)

96.10.7 춘천에 있는 아파트를 보증금 2,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤다. 그런데 입주 당시 그 아파트에는 96.4.8에 주택은행에 채권 최고액 1,200만원의 근저당이 설정되어 있었다. 전세 입주한 후 집주인은 97.2.4에 국민은행에서 1,000만원의 근저당을 설정하고 융자를 받았다. 집주인이 A에게 500만원을 빌리면서 공증한 약속어음에 의해 현재 경매가 진행되고 있는 중인데 보호받을 수 있나?

   입주와 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받았다면 환가대금에서 1순위 저당권자의 차용     금 1,200만원을 공제하고 난 나머지 금액 2순위 저당권자나 A보다 우선하여 보증금을 받을 수     있다.

   서울특별시와 광역시는 3,000만원 이하의 보증금일 때, 1,200만원 기타 지역은 2,000만원이하       의 보증금일 때 800만원까지 최우선변제를 받을 수 있다.

▣ 임차보증금 증액의 후순위 근저당권자에 대한 효과

(사례4)

95년 2월에 A소유의 주택에 보증금 2,000만원에 임차하여 살다가 96년 3월에 보증금을 400만원 올려주었고 97년 3월에도 400만원을 추가로 인상하였다.

A는 96년 10월에 이 주택에 근저당을 설정하였고, 근저당권자의 경매 신청에 의해 B가 경락을 받았다. B는 2,000만원을 줄테니 집을 비우라고 한다. 나머지 보증금을 받을 수 있나?

   저당권 설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권은 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있다.     저당권이 설정 등기된 후에 임대인과 보증금을 증액하기로 한 합의는 당사자 사이에서만 효      력이 있고 저당권자에게는 대항할 수 없다.(대법원판례)

▣전세계약기간 만료전 이사할 때

(사례5)

송파구 잠실의 한 아파트에 2년 계약으로 8천만원에 전세를 살고 있다. 전세계약을 맺은지 1년 밖에 되지 않았지만 남편의 전근으로 지방으로 이사를 가야할 형편이다. 집주인이 전세기간이 만료되지 않았기 때문에 보증금을 빼주지 못하겠다고 한다. 어떻게 해야 하나?

   전세 계약기간이 끝나지 않았다면 법적으로 보증금을 반환 받기 힘들다. 2년 계약을 했다면     세입자에게 사정이 생기거나 주변시세가 폭락하더라도 계약 만료시 까지는 집주인의 합의가      없으면 전세금을 조정하러나 계약을 중도해약 할 수 없다.

    집주인에게 이사를 가야만 하는 사정을 설명하고 새로 전세 놓을 수 있도록 부동산업소에 연     락하는 등 적극적인 노력을 하는 것도 한 방법이다.

   만일 전세기간을 정하지 않았거나 전세 계약서성에 계약기간중이라도 계약을 해지한다는 조     항을 삽입시켜 놓았다면 세입자는 주인에게 한 달 전에 이사를 하겠다고 통보하면 된다. 이럴     경우에는 법적인 보호를 받을 수 있다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 전세금 반환소     송을 제기하거나 법원의 민사조정제도를 이용하면 된다.

    중도에 계약을 해지하는 경우는 임대기간이 만료되는 시점에서 나머지 돈을 되돌려 받는 것     으로 합의하는 것이 일반적이다. 이 경우 구두로만 합의하지 말고 합의서나 각서를 작성해 두     도록 한다.

   합의서에는 "○월 ○일까지 돈을 돌려준다", "지급기간이 늦어지면 연 ○%의 이자를 지급한     다"는 식으로 구체적으로 기재한다. 집주인과 합의해 지연 이자를 정하지 않으면 민사법정이     율인 5%만 적용된다. 확실하게 하기 위해서는 차액에 대해 근저당을 설정하거나 공증인 사무     서에서 공증을 받아두는 것도 한 방법이다.   

 

▣ 근저당 설정된 접의 전세

(사례6)

전세집을 얻으려는데 등기부 등본을 확인해보니 담보로 인한 근저당이 설정되어 있었다. 집부인은 집가격이 1억원인데 비해 근저당 설정액이 5쳔만원에 불과, 설마 무슨 일이 있더라도 전세금 4천만원은 충분히 보장이 된다고 하는데 정말 안전할까?

   등기부상 선순위 저당권이 먼저 설정되어 있으면 확정일자나 전세권등기를 하더라도 후순위     로 전세금을 돌려 받게 된다.

   때문에 이런 경우에는 선순위 저당권이 변제된 후에도 자신의 전세금을 받을 수 있는 지를      꼼꼼하게 따져봐야 한다. 경매가는 시세의 60∼80%정도이다.

   시세 1억원이 넘는 집도 경매에 붙여지면 낙찰가가 6천만∼7천만원 밖에 되지 않아 세입자가     전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 사례도 많다.

   전입신고가 저당권보다 늦게 하더라도 소액 세입자는 일정액을 받을 수 있다.

  95년 10월 19일 이후 최초 근저당이 설정된 집은 서울시와 광역시는 3천만원 이하의 세입자에    대해 1천 2백만원 까지 우선 변제된다.

   나머지 도시는 2천만원 이하 세입자에게 8백만원 까지 순서와 관계없이 우선변제된다.

▣민사조정절차란?

민사분쟁을 해결하는 제도에는 크게 소송절차와 조정절차가 있다. 소송절차는 분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로써 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도이다.

 조정절차는 조정담당판사 또는 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고, 간이·신속하게 해결하는 제도다.

특히 분쟁이 상호 타협과 양보에 의하여 평화적으로 해결되기 때문에 상대방과 감정 대립이나 원한 관계가 남지 않고 상대방의 임의 이행을 기대할 수 있다.   

▷ 민사조정절차의 진행

일반적으로 민사조정절차는 조정담당판사 혹은 조정위원회(판사 및 2인 이상의 사회 각 계층의 지도층 인사로 구성됨)가 딱딱한 법정이 아닌 자유로운 분위기의 조정실에서 당사자의 말을 충분히 듣고 실정에 맞게 분쟁을 해결하고, 비공개로 진행되기 때문에 비밀이 철저히 보장된다.

▷ 조정이 성립된 경우의 효력

조정이 성립되면 그 합의 내용을 기재한 조서의 내용이 재판상 화해와 동일한 효력이 있고, 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 만일 상대방이 조정조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 조정조서를 채무명의로 하여 가제집행을 할 수 있다.

▷ 민사조정신청은 어느 법원에 접수하나?

 민사조정신청은 피신청인(상대방)의 주소지, 사무소 또는 영업소 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원에 접수시키면 된다. 또 당사자 쌍방이 미리 특정법원에서 조정하기로 합의한 때에는 그 법원에 접수할 수도 있다.

조정신청금액

수 수 료

조정신청금액

송달료액

1,000만원 미만

조정신청금액×0.1%

2,000만원 이하(소액)

22,600원

1,000만원 이상∼

1억원 미만

조정신청금액×0.09%

 +1,000원

2,000만원 초과∼

5,000만원 이하(중액)

36,160원

1억원 이상∼

10억원 미만

조정신청금액×0.08%

+11,000원

5,000만원 초과

45,200원

▷ 조정신청수수료 및 송달비용